La Présentation du Nouvel Acte Uniforme sur les Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d'Exécution

Mémo_ Les prérequis nécessaires à la saisie immobilière

L’Acte Uniforme portant organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AU-PSRVE) entré en vigueur le 16 Février 2024 organise le régime des saisies immobilières dans l’espace OHADA. Toute convention contraire aux dispositions présentées dans cet Acte doit être déclarée nulle1. De manière classique, la vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, d’un titre exécutoire par provision, ou pour une créance en espèce non liquidée.

  • Point JP: en matière de compte bancaire courant, seule une clôture contradictoire d’un compte courant permet de déterminer le montant exact de la créance due par le débiteur et établit son caractère liquide et exigible. Retenir qu’à la clôture dudit compte, la créance poursuivie n’est pas contestée parce qu’elle résulte d’une convention revêtue de la formule exécutoire ne satisfait pas aux critères posés par l’article 247 AU-PSRVE2. Par exception, ne peut se prévaloir du défaut de liquidité et d’exigibilité de la créance, le débiteur qui, ayant reçu de sa banque une lettre de clôture de compte faisant état de la dette, décide d’engager une procédure de règlement amiable axée sur le montant contenu dans la lettre de clôture de son compte3.

Cependant l’adjudication ne peut être effectuée que sur un titre définitivement exécutoire et après la liquidation.

  • Nouveau : le nouvel Acte Uniforme dispose que la vente est poursuivie devant la juridiction compétente pour trancher les litiges en matière de saisie immobilière dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble4.
  • Point JP : Le régime de saisie immobilière est d’ordre public dans l’espace OHADA. Viole les dispositions d’ordre public de cet Acte, le tribunal qui reçoit une exception d’incompétence, aux motifs que les parties ont, d’un commun accord, inséré une clause dans leur convention de compte courant attribuant compétence au Tribunal de commerce en cas de litiges, incluant ceux relatifs aux questions de saisie immobilière5.

Toutefois, lorsque la vente forcée porte sur plusieurs immeubles dépendant d’une même exploitation mais situés dans le ressort de plusieurs juridictions, l’une quelconque de ces juridictions peut connaître de la totalité de la procédure.

Toute saisie immobilière doit être précédée par un commandement (I), lequel emporte des conséquences juridiques importantes (II).

I- La nécessaire émission d’un commandement aux fins de saisie d’un bien

L’immeuble dont la saisie est poursuivie doit présenter certains critères (A) afin que le créancier puisse émettre un commandement (B).

A- Les critères relatifs au(x) bien(s) poursuivi(s)

Les immeubles devant faire l’objet d’une saisie immobilière doivent être immatriculés. Si ceux-ci ne le sont pas alors que la législation en vigueur la prévoit, le créancier est tenu de requérir cette immatriculation à la conservation foncière. Il doit, préalablement à cette étape, obtenir une autorisation du président de la juridiction compétente de la situation des biens ou le juge délégué par lui, rendue sur requête et non susceptible de recours6. Le commandement ne peut être signifié qu’après le dépôt de la réquisition d’immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu’après la délivrance du titre foncier.

Dans l’hypothèse où le bien poursuivi est indivis, la part indivise ne peut être mise en vente avant le partage et la liquidation que peuvent provoquer les créanciers d’un indivisaire. De même, la vente forcée des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. Le créancier ne peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans le cas d’insuffisance des immeubles qui lui sont hypothéqués sauf si l’ensemble de ces biens constitue une seule et même exploitation et si le débiteur le requiert7. La vente forcée des immeubles situés dans les ressorts de juridictions différentes ne peut être poursuivie que successivement, sauf à prouver que :

  • Les immeubles font partie d’une seule et même exploitation ou,
  • Que la somme des immeubles situés dans un même ressort est inférieure au total des sommes dues tant au créancier saisissant qu’aux créanciers inscrits. A ce moment-là, une autorisation du président de la juridiction compétente ou le juge délégué par lui peut être émise et porter sur tout ou partie des biens.

Une fois ces conditions remplies, un commandement aux fins de saisie peut être émis (B).

B L’émission du commandement

Aucune poursuite de vente forcée d’immeubles ne peut avoir lieu sans qu’un commandement ne soit au préalable émis, à peine de nullité8. Ledit commandement doit être signifié au débiteur et le cas échéant, au tiers détenteur de l’immeuble et contenir entre autres : une copie du titre exécutoire, le montant de la dette, l’identité, l’adresse du créancier et du débiteur, la copie du pouvoir spécial de saisir donné par le créancier poursuivant, l’indication de la juridiction où l’expropriation sera poursuivie…9 Le commandement est signifié au tiers détenteur délaissé au greffe de la juridiction compétente avec sommation :

  • Soit de payer l’intégralité de la dette en principal et intérêts ;
  • Soit de délaisser l’immeuble hypothéqué ;
  • Soit de subir la procédure d’expropriation.

Lorsque l’immeuble est détenu par un tiers contre lequel le poursuivant n’a pas de titre exécutoire, l’huissier ou l’autorité chargée de l’exécution doit solliciter une autorisation de la juridiction compétente. Un commandement unique peut être établi pour plusieurs immeubles qui doivent être saisis simultanément. Pour recueillir les renseignements utiles à la rédaction du commandement, l’huissier ou l’autorité chargée de l’exécution peut pénétrer dans les immeubles sur lesquels doit porter la saisie avec, si besoin est, l’assistance de la force publique10. Si les immeubles sont constitués d’impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire mais qui lui a été affecté par décision d’une autorité administrative, le commandement prévu doit lui être notifié et doit être visé par elle.

L’émission du commandement emporte des conséquences juridiques (II).

II- Les conséquences de l’émission d’un commandement

Le commandement qui doit faire l’objet d’une publicité (B) emporte des effets juridiques (A).

A- Les effets du commandement

En cas de non-paiement de la dette, le commandement vaut saisie à compter de son inscription11 ce qui signifie que l’immeuble et ses revenus sont immobilisés :

  • Le débiteur ne peut aliéner l’immeuble, ni le grever d’un droit réel ou d’un gage : par exception, si, avant le jour fixé pour l’adjudication, l’acquéreur ou le créancier consigne une somme suffisante pour éteindre ses dettes dues aux créanciers inscrits ainsi qu’au saisissant et si un acte de consignation leur est signifié, le débiteur peut valablement aliéner ou constituer des droits réels. A défaut de consignation avant l’adjudication, il ne peut être accordé sous aucun prétexte, de délai pour l’effectuer ;
  • Le conservateur ou l’autorité administrative refusera d’opérer toute nouvelle inscription;
  • Les fruits naturels ou industriels, les loyers et fermages recueillis postérieurement au dépôt du commandement ou le prix qui en provient sont, sauf l’effet antérieur d’une saisie, immobilisés et déposés soit à la caisse des dépôts et consignations soit entre les mains d’un séquestre désigné par le président de la juridiction compétente ou le juge délégué par lui. Le saisi ne peut faire aucune coupe de bois ou dégradation à peine de dommages et intérêts.

Si les immeubles ne sont pas affermés ou loués, le saisi reste en possession comme séquestre judiciaire jusqu’à la vente, à moins que le président de la juridiction compétente ou le juge délégué par lui statuant sur demande d’un ou plusieurs créanciers n’en dispose autrement. Ce dernier connait aussi de toutes autres difficultés sur lesquelles il statue par décision non susceptible d’appel.

Dans l’hypothèse où la valeur des immeubles saisis dépasse le montant de la créance, le débiteur saisi peut demander à la juridiction compétente12 qu’il soit sursis aux poursuites sur un ou plusieurs immeubles désignés dans le commandement, à charge pour lui de prouver que la valeur des biens sur lesquels les poursuites seront continuées est suffisante pour désintéresser le créancier saisissant et tous les créanciers inscrits13. La demande est jugée à l’audience éventuelle. Si le président de la juridiction compétente y fait droit, la décision judiciaire accordant le sursis doit préciser les immeubles sur lesquels les poursuites seront discontinuées. Après l’adjudication définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens provisoirement exceptés, si le prix des biens adjugés ne suffit pas pour le désintéresser. Enfin, si le débiteur justifie que le revenu net et libre de ses immeubles pendant 2 années suffit pour le paiement de la dette en capital, frais et intérêts et s’il en offre la délégation au créancier, la poursuite peut être suspendue. La poursuite peut être reprise s’il survient quelque opposition ou obstacle au paiement.

Le commandement doit être publié (B).

B La publication du commandement

L’huissier ou l’autorité en charge de l’exécution fait viser l’original du commandement par le conservateur de la propriété foncière qui conserve une copie pour la publication. Ces formalités peuvent être réalisées par l’autorité administrative lorsque la poursuite s’exerce sur les impenses réalisées par sur un terrain dont le débiteur n’est pas le propriétaire mais qui lui a été affecté par cette autorité administrative.

Si le commandement n’a pas été déposé au bureau de la conservation foncière dans un délai de 3 mois de sa signification puis effectivement publié, le créancier ne peut reprendre les poursuites qu’en les réitérant.

  • Point JP : le fait d’inscrire dans un registre prévu à cet effet une sûreté tant que la créance qu’elle garantit existe, se distingue de l’inscription du commandement aux fins de saisie immobilière qui marque simplement le point de départ de la publicité de la procédure, le certificat délivré par le conservateur de la propriété et des droits fonciers faisant foi14.

S’il ne peut être procédé à l’inscription du commandement à l’instant où il est présenté, l’heure et la date du dépôt sont mentionnés sur l’original qui est laissé. S’il y a un commandement précédemment transcrit, le conservateur ou l’autorité administrative mentionne en marge de la transcription dans l’ordre de présentation, tout commandement postérieur présenté. Il constate également en marge et à la suite du commandement présenté, son refus de transcription et il mentionne chacun des commandements entièrement transcrits ou mentionnés avec les indications qui y sont portées et celle de la juridiction où la saisie est faite.

La radiation de la saisie ne peut être opérée sans le consentement des créanciers saisissants postérieurs, ainsi révélés. En cas de paiement, l’inscription est radiée par le conservateur ou l’autorité administrative sur mainlevée donnée par le créancier poursuivant. A défaut, le débiteur ou tout intéressé peut provoquer la radiation en justifiant du paiement sur saisine de la juridiction compétente statuant à bref délai. La décision doit être rendue sous huitaine et est susceptible de recours selon les voies ordinaires15.

1 Article 246 AU-PSRVE.

2Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 175/2022, Ste ETICAP Niger et al. C/ Banque Internationale pour l’Afrique au Niger, 24 Novembre 2022, Deuxième Ch.

3Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 088/2021, Amon et Eholie c/ BGFIBANK Cote d’Ivoire, 27 Mai 2021, Deuxième Ch.

4 Article 248 AU-PSRVE. Ces dispositions dérogent à celles de l’article 49 AU-PSRVE instituant le juge de droit commun des procédures de saisie, sous quelques réserves limitativement prévues par le législateur OHADA lui-même Cour commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 025/2022, Ste Shire Petroleum SARL c/ Louzaki Yemoko, 17 Février 2022, Première Ch.

5Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 174/2021, BSIC CI c/ CA2C, 28 Octobre 2021, Troisième Ch.

6 Article 253 AU-PSRVE.

7 Article 251 AU-PSRVE.

8 Aux termes de l’article 297, alinéa 2 AU-PSRVE, la nullité du commandement aux fins de saisie ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 254 du même Acte qu’à charge par celui qui s’en prévaut de justifier d’un préjudice : Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 061/2021, Fotso Y. c/ Commercial Bank Cameroun SA et Etat du Cameroun, 08 Avril 2021, Deuxième Ch. Ou encore Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 014/2020, SCI Santala c/ Banque Islamique du Sénégal SA, 23 Janvier 2020, Première Ch.

9 La liste complète des mentions devant apparaître dans le commandement est accessible à l’article 254 AU-PSRVE.

10 Article 256 AU-PSRVE.

11 Article 262 AU-PSRVE.

12 Lorsque la demande intervient avant le dépôt du cahier des charges, elle est formée devant la juridiction compétente par simple acte d’avocat à avocat. Après le dépôt du cahier des charges, elle est formulée par un dire.

13 Article 264 AU-PSRVE.

14Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 113/2020, Bagri Niger SA c/ Adamou et al., 09 Avril 2020, Première Ch.

15 Article 261 AU-PSRVE.