La Présentation du Nouvel Acte Uniforme sur les Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d'Exécution

Mémo_ Les incidents de la saisie immobilière

L’Acte Uniforme portant organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AU-PSRVE) dans sa version modifiée entré en vigueur le 16 Février 2024 organise le régime de l’adjudication des biens immobiliers saisis. Toutes contestations ou demandes incidentes doivent, à peine de déchéance être soulevées avant l’audience éventuelle sauf à fonder cette contestation ou demande incidente sur un fait ou un acte survenu ou révélé postérieurement à cette audience, ou à demander la distraction de tout ou partie des biens saisis, la nullité de l’audience éventuelle ou la radiation de la saisie. Dans ces hypothèses, le demandeur peut saisir la juridiction compétente pendant les 8 jours qui suivent l’audience éventuelle1. Par principe, les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière ne sont pas susceptibles d’opposition, y compris lorsque ces décisions sont rendues par les juridictions d’appel. Seules les décisions portant sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une partie, de la propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis peuvent faire l’objet d’un délai, sous 15 jours à compter de la signification.

  • Point JP : une décision qui s’est prononcée uniquement sur la légalité formelle de l’acte constatant la créance, sans se prononcer sur le principe même de la créance qui, du reste, n’était pas discutée, ne fait pas partie des décisions susceptibles d’appel visées par l’article 300 alinéa 2 de l’AUPSRVE2.

La nature des incidents pouvant affecter la saisie immobilière sont nombreux mais peuvent être regroupés en deux catégories : ceux découlant de la multiplicité des parties (I) et ceux pouvant entraîner la nullité de l’adjudication (II).

I- Les incidents découlant de la multiplicité des parties

Cette multiplicité peut porter sur les parties à l’opération entraînant une demande en distraction (A) ou la pluralité des saisies (B).

A- Les demandes en distraction

La demande en distraction est ouverte à tout tiers excipant d’un droit de propriété sur l’immeuble saisi et qui n’est tenu ni personnellement de la dette, ni réellement sur l’immeuble.

  • Point JP : les éléments fournis par le tiers tendant à prouver le droit de propriété sur l’immeuble saisi est soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond3.

La demande doit être formée au plus tard avant l’audience éventuelle, sous peine de déchéance de ce droit, mais seulement jusqu’au 8ème jour avant l’adjudication, à moins de prouver un fait nouveau. Elle n’est recevable que si le droit foncier de l’État de situation de l’immeuble reconnaît le mécanisme de l’action en revendication ou toute autre action tendant aux mêmes fins4.

  • Point JP : En République du Congo, toute action ayant pour conséquence de modifier, transmettre ou éteindre un droit immobilier doivent être rendus publics par une inscription au livre foncier et désignés conformément aux documents cadastraux sous 2 mois à compter de la signature de l’acte. De plus, les actes translatifs de propriété ne produisent effet entre les parties qu’à compter de leur transcription dans le titre foncier. En conséquence, l’acte sous seing privé relatif à la vente de l’immeuble immatriculé ne peut être opposable aux tiers saisissants, subséquemment, sa demande en distraction ne peut prospérer5.

L’action en distraction est fondée tant contre le saisissant que contre la partie saisie et peut porter sur :

  • La totalité des biens : il est alors sursis à la continuation des poursuites
  • Une partie des biens : le poursuivant est admis à changer la mise à prix portée au cahier des charges. Alternativement, il peut être procédé à l’adjudication du surplus. Le sursis de la procédure est toujours une option ouverte aux juridictions compétentes.

L’action n’est pas la seule avenue ouverte en cas de multiplicité des parties puisque les incidents peuvent aussi naître suite à la multiplicité de saisies (B).

B- Les incidents nés de la pluralité des saisies

Lorsque deux ou plusieurs personnes poursuivent le même débiteur et font publier des commandements relatifs à des immeubles différents devant la même juridiction, les poursuites sont réunies à la requête de la partie la plus diligente et continuées par le premier saisissant. Si les commandements sont publiés à la même date, la poursuite appartient au créancier dont le commandement est le premier en date et si les commandements sont de même jour, au créancier le plus ancien6.

Dans le cas où deux commandements sont présentés à la conservation foncière portant sur des assiettes différentes, le commandement sera publié pour les biens non compris dans le premier. Le second poursuivant prend donc la décision de dénoncer le commandement publié au premier saisissant, lequel est tenu de diriger les poursuites pour les deux saisissants si elles sont au même état. Si elles ne sont pas au même état, le premier saisissant sursoit à la première poursuite et suit la seconde procédure jusqu’à ce qu’elles arrivent au même degré et peuvent être portées devant la juridiction de la première saisie. L’ Acte Uniforme prévoit la possibilité d’une subrogation, 8 jours après une sommation restée infructueuse, faite par acte d’avocat, pour continuer les poursuites aux créanciers dont les commandements ont été antérieurement mentionnés au bureau de la conservation foncière7 lorsque :

  • Malgré la dénonciation faite par le second saisissant au premier, celui-ci n’a pas poursuivi sur la seconde saisie. Le second saisissant peut écrire au conservateur de la propriété foncière et demander la subrogation8.
  • Il y a collusion, négligence, fraude ou autre cause de retard imputable au saisissant.

Le juge compétent statue dans un délai de 8 jours à compter de sa saisine. Le délai d’appel est de 15 jours à compter de la signification de la décision. L’appel est jugé d’urgence.

La partie qui succombe est tenue de remettre les pièces de la poursuite au subrogé contre récépissé. Le poursuivant subrogé est alors déchargé de toutes ses obligations. Le demandeur à la subrogation peut modifier la mise à prix fixée par le poursuivant en respectant le formalisme nécessaire pour la vente du bien saisi9 (mettre le lien de la fiche).

Certains incidents peuvent donner lieu à une tentative d’annulation de la procédure d’adjudication (II).

II- Les incidents pouvant entraîner l’annulation de l’adjudication

L’adjudication de l’immeuble peut être mise à néant par l’inaction de l’adjudicataire menant à la folle enchère (A) ou des causes de nullité ouvrant la voie de la demande en annulation (B).

A- La folle enchère

La procédure de folle enchère met à néant l’adjudication suite au(x) manquement(s) de l’adjudicataire à ses obligations et provoque une nouvelle vente aux enchères de l’immeuble. Pour ce faire, la preuve doit être rapportée que l’adjudicataire n’a pas justifié du paiement dans les 20 jours suivant l’adjudication et/ou n’a pas fait publier la décision judiciaire ou le procès verbal notarié d’adjudication à la conservation foncière dans les 2 mois qui suivent10.

  • Point JP : l’appréciation des documents fournis à l’appui de ces prétentions relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et ne peut être contestée devant la CCJA11.

L’action est ouverte au saisi, aux créanciers poursuivants inscrits et chirographaires contre l’adjudicataire ou ses ayants cause. Elle n’est soumise à aucun délai, mais ne peut plus être intentée ni poursuivie lorsque les causes d’ouverture ont disparu.

A peine de nullité de la procédure, celui qui poursuit la folle enchère peut demander au greffier ou notaire compétent un certificat attestant que l’adjudicataire n’a pas justifié de l’exécution du cahier des charges. Ce certificat doit être signifié à l’adjudicataire. En cas d’opposition de la part de l’adjudicataire à la délivrance de ce certificat, le président de la juridiction compétente ou le juge délégué par lui à la requête de la partie la plus diligente, sans possibilité de recours. Une fois le certificat délivré, il est procédé à la publicité en vue de la nouvelle adjudication qui indique l’identité et le domicile du fol enchérisseur, le montant de l’adjudication, une mise à prix fixée par le poursuivant et la date de la nouvelle enchère. Un délai variant de 30 jours au plus à 15 jours au moins doit être observé entre la nouvelle publicité et la vente.

15 jours au moins avant l’adjudication, une signification faite par acte d’avocat ou à défaut d’huissier ou de l’autorité chargée de l’exécution est délivrée au saisi, à l’adjudicataire, au saisissant et aux créanciers. Si le titre de l’adjudication a été délivré, le poursuivant signifie à l’adjudicataire avec commandement une décision judiciaire ou un procès verbal notarié. Cinq jours après, il peut procéder à la publicité de la nouvelle vente. Toutes ces dispositions doivent être observées à peine de nullité.12 Les moyens de nullité doivent être formulés 5 jours avant la nouvelle adjudication. S’il n’est pas porté d’enchère, la mise à prix peut être diminuée par le juge en charge de la procédure. Si cette diminution ne donne pas lieu à une enchère, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Le fol enchérisseur ne peut enchérir sur la nouvelle adjudication. Il est tenu des intérêts de son prix jusqu’au jour de la seconde vente et de la différence de son prix et de celui de la deuxième adjudication. Si le deuxième prix est plus élevé que le premier, la différence ne lui profite pas13.

Il peut aussi y avoir des causes de nullité qui sous-tendent une action en nullité (B).

B- La demande en annulation

Les moyens de nullité doivent être soulevés à peine de déchéance par un dire annexé au cahier des charges 5 jours au plus tard avant la date fixée pour cette audience. Si les moyens sont rejetés, la procédure est continuée sur ses derniers errements ; s’ils sont admis, la procédure est reprise à partir du dernier acte valable. Les délais courent à compter de la date de la signification judiciaire qui a prononcé la nullité14.

  • Point JP : s’il est vrai qu’au sens de l’article 299 AU-PSRVE, les demandes fondées sur un fait ou un acte survenu et révélé postérieurement à l’audience éventuelle et tendant à la nullité de tout ou partie de la procédure suivie, peuvent être formulées après cette audience éventuelle, il est tout aussi vrai c’est à la condition que la preuve de la survenance ou de la révélation du fait ou de l’acte soit fournie par celui qui l’allègue. A défaut de cette preuve, les faits ou actes antérieurs à l’audience éventuelle et connus par celui qui les allègue sont irrecevables pour cause de déchéance lorsqu’ils sont invoqués postérieurement à ladite audience15.

La poursuite ne peut être annulée aux motifs que le créancier l’avait commencée pour une somme plus importante que celle due. La nullité de la décision judiciaire ou du procès verbal notarié d’adjudication ne peut être demandée par voie d’action principale en annulation portée devant la juridiction compétente dans le ressort de laquelle l’adjudication a été faite que dans un délai de 15 jours suivant l’adjudication. Elle ne peut être demandée que pour des causes concomitantes ou postérieures à l’audience éventuelle, par tout intéressé, à l’exception de l’adjudicataire. L’annulation a pour effet d’invalider la procédure à partir de l’audience éventuelle ou postérieurement à celle-ci selon les causes de l’annulation16.

  • Point JP : à titre d’exemple, a été annulée la procédure de saisie immobilière ayant abouti à un jugement d’adjudication lorsqu’il est constant que c’est postérieurement à l’audience éventuelle qu’ a été découverte une correspondance reconnaissant explicitement la fraude organisée pour soustraire un immeuble de la procédure. Appliquan la maxime fraus omnia corrumpit, une telle découverte remet en cause la purge opérée par les décisions judiciaires antérieures17.

1Article 299 AU-PSRVE

2Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 020/2020, EPA et Azangue B. c/ Ste PRO-PME Financements SA, 30 Janvier 2020, Deuxième Ch.

3Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 157/2021, Afriland First Bank c/ Bouare, 28 Octobre 2021, Deuxième Ch.

4Article 308 AU-PSRVE

5Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 033/2022, Cabinet d’Avocats Fernand Carle c/ Gambi et SCI ATARI c/ Gambi, 17 Février 2022, Première Ch.

6Article 302 AU-PSRVE

7Article 305 AU-PSRVE

8Article 304 AU-PSRVE

9Cf. Article 276 AU-PSRVE

10Article 314 AU-PSRVE

11Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 061.2/2015, Diagne c/ Lopy et Sté Nationale de Recouvrement, 29 Avril 2015, Assemblée Pl.

12Article 321 AU-PSRVE

13Article 323 AU-PSRVE

14Article 311 AU-PSRVE

15Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 027/2022, NSIA Banque c/ Ste Bell Benin Communication et al., 17 Février 2022, Première Ch.

16Article 313 AU-PSRVE

17Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 009/2020, Lybian Foreign Bank c/ Hotel de la Paix, 09 Avril 2020, Deuxième Ch.