La Présentation du Nouvel Acte Uniforme sur les Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d'Exécution

Mémo_ La vente des biens immobiliers saisis

L’Acte Uniforme portant organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AU-PSRVE) dans sa version modifiée entré en vigueur le 16 Février 2024 organise le régime de la vente d’un bien immobilier saisi, une fois les prérequis relatifs à la saisie immobilière remplis. Un formalisme rigoureux (I) précède la vente à proprement parler de l’immeuble (II).

I- Le formalisme précédant la vente de l’immeuble saisi

Toutes les informations nécessaires à la vente doivent être inscrites dans un cahier des charges (A) et tout différend y afférent est tranché par la juridiction compétente au cours de l’audience éventuelle (B).

A- Le cahier des charges

Document rédigé et signé par l’avocat du créancier poursuivant, le cahier des charges précise les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi. Il doit être déposé au plus tard, à peine de déchéance, 50 jours à compter de la publication du commandement, au greffe de la juridiction dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble et doit contenir à peine de nullité l’intitulé de l’acte, l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées, l’identité et l’adresse du créancier poursuivant, la mise à prix fixée par le poursuivant qui ne peut être inférieure au quart de la valeur vénale de l’immeuble…1

  • Point JP : la seule exigence légale faite au saisissant est de ne pas fixer une mise à prix à une somme inférieure au quart de la valeur vénale de l’immeuble. Il n’y aucune obligation d’ avoir à se référer aux transactions portant sur les immeubles de nature et de situation semblables pour contester la valeur vénale de l’immeuble estimée par dires d’expert2.

L’état des droits réels inscrits sur l’immeuble concerné est annexé au cahier des charges.

  • Point JP : l’annexion de l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble concerné, délivré par la conservation foncière à la date du commandement exigée par le second alinéa de l’article 267 AU-PSRVE, ne fait pas partie des dix mentions prescrites à peine de nullité par le premier alinéa dudit article 2673.

La date de vente est fixée dans l’acte de dépôt et doit intervenir dans une fourchette de 45 jours à 90 jours après le dépôt. Dans les 8 jours au plus tard après le dépôt du cahier des charges, le créancier saisissant fait sommation au saisi et aux créanciers inscrits de prendre communication au greffe du cahier des charges et d’y faire insérer leurs dires. Comme tout acte solennel, la sommation doit contenir, à peine de nullité, certaines mentions4. Elle est signifiée au saisi, à personne ou à domicile et aux créanciers inscrits à domicile élu.

  • Point JP : la jurisprudence constante de la CCJA veut que cette nullité ne peut être prononcée que si l’irrégularité invoquée a causé un préjudice aux intérêts de celui qui l’invoque5.

Toute demande en résolution ou poursuite de folle enchère formée régulièrement doit être portée devant la juridiction où est poursuivie la vente et assujettie aux formes, délais et voies de recours applicables en matière de demande en distraction.

Tout différend concernant le cahier des charge sera réglé au cours d’une audience éventuelle (B).

B- Le règlement des différends à l’audience éventuelle

En cas de contestation donnant lieu à une audience éventuelle, les parties échangent des conclusions motivées dans le respect du principe du contradictoire6. Lorsque le différend porte sur le montant de la mise à prix, il appartient à celui qui formule cette contestation de la prouver, quitte à demander la désignation d’un expert à ses frais avancés. La décision judiciaire rendue au cours de l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffier ; elle est levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente7.

  • Point JP : la formalité de signification du jugement rendu lors de l’audience éventuelle n’a aucune incidence sur le jugement d’adjudication. En revanche, en tant que formalité destinée à informer une partie de la décision rendue, elle constitue le point de départ du délai de l’appel contre le jugement de l’audience éventuelle prévu à l’article 300 de l’AUPSRVE et celui du recours en cassation lorsque l’appel n’est pas ouvert contre ledit jugement8.

La date de l’audience éventuelle ne peut être changée que pour des causes graves et justifiées, ou lorsque la juridiction compétente exerce d’office son contrôle sur le cahier des charges. Cette dernière peut d’office et si nécessaire après consultation d’un expert ordonner la distraction de certains biens saisis et/ou modifier le montant de la mise à prix. Les parties sont alors invitées à présenter leurs observations dans un délai de 5 jours puisque le cahier des charges sera modifié9.

  • Point JP : si l’action en distraction prévue à l’article 275 AU-PSRVE n’offre pas la possibilité de reprendre les poursuites déjà engagées sur les immeubles ayant été distraits en cas d’insuffisance du prix de l’immeuble adjugé, elle ne prive pas non plus le créancier hypothécaire de la possibilité d’engager de nouvelles poursuites sur les immeubles précédemment distraits d’office si le montant de l’adjudication de l’immeuble dont les poursuites sont menées jusqu’à leur terme n’a pas permis de le désintéresser complètement. Qu’il s’agisse, pour le créancier de reprendre les poursuites déjà engagées sur les immeubles ayant été distraits à la demande du débiteur sur la base de l’article 264 ou d’initier une nouvelle saisie immobilière sur les immeubles précédemment distraits d’office par le tribunal en application de l’article 275, le résultat est le même, à savoir la reconnaissance légale à son profit du droit d’exercer des poursuites sur les immeubles exceptés ou distraits selon le cas10.

Trente jours au plus tôt et quinze jours au plus tard avant l’adjudication, un extrait du cahier des charges est publié11, sous la signature de l’avocat poursuivant par l’insertion d’une annonce dans un journal d’annonces légales prouvé par un exemplaire signé de l’imprimeur et par apposition de placards à la porte du domicile saisi, de la juridiction compétente ou du notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d’affichage. La publicité peut être effectuée par voie audiovisuelle ou électronique.

Le président de la juridiction compétente ou le juge délégué par lui peut par décision non susceptible de recours, rendue sur requête, restreindre ou accroître la publicité légale, suivant la nature et la valeur des biens saisis.

Une fois les formalités remplies, il est procédé à la vente à proprement parle du bien immobilier saisi (II).

II- La vente du bien immobilier saisi

Différentes étapes doivent être respectées (A) pour arriver à l’adjudication (B).

A- Les étapes précédant l’adjudication

Au jour indiqué, il est procédé à la vente sur la réquisition, même verbale de l’avocat du poursuivant ou de tout créancier inscrit. La vente de l’immeuble a lieu aux enchères publiques à la barre de la juridiction compétente ou en l’étude du notaire convenu. Tout acquéreur potentiel peut faire une ou plusieurs enchères. Les offres sont portées par ministère d’avocat ou par les enchérisseurs eux-mêmes. Le même avocat peut représenter plusieurs enchérisseurs lorsque ceux-ci sont co-adjudicataires.

L’adjudication peut cependant être remise pour causes graves et légitimes par décision judiciaire rendue sur requête déposée 5 jours au moins avant le jour fixé pour la vente. La date pour la nouvelle adjudication ne peut dépasser le délai de 60 jours prévus par rapport à la décision. Celle-ci n’est susceptible d’aucun recours, sauf si le délai de 60 jours n’est pas respecté. Dans ce cas, l’appel est recevable et la juridiction d’appel doit statuer sous quinzaine12.

  • Point JP : seule la juridiction devant laquelle la saisie de l’immeuble est poursuivie peut ordonner la remise de l’adjudication ou la non-continuation des poursuites. En s’arrogeant cette prérogative qu’aucune disposition légale ne lui confère en la matière, tout autre juge, y compris le Premier Président de la Cour Suprême d’un Etat membre viol l’article 281 AU-PSRVE13.

Avant l’ouverture des enchères, des bougies sont préparées de manière que chacune d’elle ait une durée d’environ une minute. La première bougie est allumée aussitôt les enchères ouvertes et le montant de la mise à prix annoncé. Si pendant la durée d’une bougie une enchère survient, elle ne devient définitive et n’entraîne l’adjudication que s’il n’en survient pas une autre avant l’extinction de 2 bougies. Toute enchère nouvelle, même déclarée nulle par la suite couvre l’enchère précédente. S’il ne survient pas d’enchères alors que 3 bougies ont été allumées successivement, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix, à moins qu’il ne demande la remise de l’adjudication à une autre audience, sur une nouvelle mise à prix. La remise de l’adjudication est de droit. En cas de remise, si aucune enchère ne survient, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix14.

Certaines catégories de personnes ne peuvent participer à l’adjudication, sous peine de nullité de la surenchère et de paiement de dommages et intérêts: il s’agit des membres de la juridiction compétente ou de l’étude du notaire devant lesquelles se poursuit la vente, le saisi, les personnes notoirement insolvables, ainsi que l’avocat poursuivant lui-même.

L’adjudication est prononcée par décision ou procès-verbal du notaire. Dans les 3 jours, l’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer l’adjudicataire et de fournir son acceptation ou de représenter son pouvoir : autrement, il est réputé adjudicataire en son nom. Tout adjudicataire a la faculté, au plus tard le lendemain, de faire connaître par une déclaration dite de commande, que ce n’est pas pour son compte qu’il s’est rendu acquéreur, mais pour une autre personne dont il révèle l’identité. L’option de faire une surenchère est ouverte à toute personne qui le souhaite pendant 10 jours au greffe de la juridiction qui a ordonné la vente ou devant le notaire convenu, dès lors que le montant principal du prix de la vente est augmenté d’au moins 1/10ème. Le délai de surenchère emporte forclusion. Cette surenchère ne peut être rétractée15. Le surenchérisseur ou son avocat est tenu de la dénoncer dans les 5 jours à l’adjudicataire, au poursuivant et à la partie saisie. La dénonciation doit être faite sur le cahier des charges dans le même délai de 5 jours. A défaut, le poursuivant, le saisi ou tout créancier inscrit ou sommé peut y procéder dans les 5 jours qui suivent par acte extrajudiciaire. Les frais seront supportés par le surenchérisseur négligent. Une audience est organisée au plus tôt 20 jours après la dénonciation, au cours de laquelle seront jugées les contestations de la validité de la surenchère, ainsi qu’une nouvelle date pour l’adjudication, laquelle ne peut avoir lieu plus de 30 jours après celle de l’audience éventuelle.

Si la surenchère n’est pas contestée ou si elle est validée, la nouvelle adjudication doit être précédée par l’opposition de placards, 8 jours avant la vente. Au jour fixé, il est décidé de nouvelles enchères : si la surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. Une fois toutes ces procédures accomplies, l’adjudication est confirmée (B).

B- L’adjudication

La décision judiciaire ou le procès verbal d’adjudication du notaire est portée en minute du cahier des charges. Une expédition est délivrée à l’adjudicataire après paiement des frais et du prix d’adjudication et après l’accomplissement des conditions du cahier des charges dans les 20 jours de l’adjudication. Toutefois, si l’adjudicataire est seul créancier inscrit ou privilégié du saisi, il n’est tenu de payer outre les frais que le montant du prix d’adjudication excédant sa créance. La créance et les pièces justificatives sont annexées à la minute de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication. L’adjudicataire qui n’apporte pas ces justificatifs dans les 20 jours de l’adjudication peut être poursuivi par la voie de la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit16.

Les frais ordinaires de poursuite sont toujours payés par privilège en sus du prix. Toute stipulation contraire est nulle. Il en est de même des frais extraordinaires, sauf recours contre la partie condamnée aux dépens.

La décision judiciaire ou le procès-verbal d’adjudication établi par le notaire ne peut faire l’objet d’aucune voie de recours17, jurisprudence que la Cour applique scrupuleusement18.

  • Point JP : Le jugement découlant d’une action principale en annulation est susceptible d’appel dans les conditions de droit commun19.

Une fois devenue définitive, une expédition de la décision d’adjudication ou le PV est déposé à la conservation foncière aux fins d’inscription. Le conservateur procède à la mention de cette publication. Il procède également à la radiation de tous les privilèges et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés par la vente, même de ceux inscrits postérieurement à la délivrance des états d’inscription. Les créanciers n’ont alors plus d’action que sur le prix.

Lorsque la saisie immobilière porte sur des impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire mais qui lui a été affecté et que l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès verbal notarié d’adjudication est déposée auprès de cette autorité administrative. Cette dernière procède alors à la radiation de toutes les mentions opérées et transfère l’affectation au profit de l’adjudicataire. Les créanciers n’ont plus d’action que sur le prix20.

La nullité prononcée faute de désignation suffisante de l’un ou plusieurs des immeubles compris dans la saisie n’entraîne pas nécessairement la nullité de la poursuite en ce qui concerne les autres immeubles.

1La liste complète des mentions devant figurer au cahier des charges est accessible à l’article 267 AU-PSRVE.

2Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 104/2023, Afriland First Bank c/ Ayants Droit Kenne, 27 Avril 2023, Deuxième Ch.

3Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 133/2023, Afriland First Bank c/ Ste Transport Continental et al., 15 Juin 2023, Deuxième Ch.

4Article 270 AU-PSRVE.

5Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 303/2020, Gombo c/ Ste Express Union Finance SA, 22 Octobre 2020, Troisième Ch.

6Article 272 AU-PSRVE.

7E.g Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 137/2021, BOA Mali SA c/ Boubacar Kone et UATT SA, 24 Juin 2021, Troisième Ch.

8Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 209/2020, Banque Internationale du Mali c/ Broadway Cafe et al., 25 Juin 2020, Deuxième Ch.

9Article 275 AU-PSRVE.

10Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 345/2020, WAF COM et Epoux Diouf c/ Ste Ecobank SA,26 Novembre 2020, Troisième Ch.

11 Lequel contient à peine de nullité l’identité et la domiciliation des parties et de leurs avocats, la désignation des immeubles saisis, la mise à prix et les informations relatives au jour, lieu et heure de l’adjudication…

12Article 281 AU-PSRVE.

13Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 162/2021, BIA Togo SA c/ Ste Grande Entreprise Routière et al., 28 Octobre 2021, Deuxième Ch.

14Article 283 AU-PSRVE.

15Article 287 AU-PSRVE.

16Article 290 AU-PSRVE.

17Sauf les dispositions de l’article 313 AU-PSRVE.

18E.g : Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 159/2021, Afriland First Bank c/ SITRON, 28 Octobre 2021, Deuxième Ch.

19Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 036/2023, Banque of Africa Benin c/ Héritiers de feu Houngninou, 09 Mars 2023, Deuxième Ch.

20Article 295 AU-PSRVE.