Memo: le Bail à Usage professionnel en droit OHADA

Mémo _ Le Bail à Usage Professionnel en Droit OHADA

L’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général (AU-DCG) organise le régime du bail commercial lorsque l’immeuble ou le local est destiné à un usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel[1], ou lorsqu’il s’agit d’un accessoire à un local ou à un immeuble ayant l’une des destinations précitées à condition que si ces locaux accessoires appartiennent à des propriétaires différents, cette location ait été faite en vue de l’utilisation jointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la conclusion du bail. Enfin, ces règles s’appliquent aussi aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lui[2]*.

    • Point JP : Les différends portant sur des terrains nus sur lesquels n’ont été édifiés aucune construction à usage professionnel, avant ou après la conclusion du bail, ne relèvent en rien de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général[3].

Le bail à usage professionnel est entendu ici comme une convention, écrite ou verbale, entre une personne investie du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application de ce titre et une autre personne physique ou morale, permettant d’exercer une des activités définies plus haut, pour une durée déterminée ou indéterminée, selon la volonté des parties*.

    • Point JP : Ne relève pas des dispositions de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général sur le bail à usage professionnel, la convention conclue entre les parties qui autorise le preneur à construire et à exploiter un complexe hôtelier, pourtant une activité commerciale, dès lors que le bail source du litige est emphytéotique et confère au preneur un droit réel immobilier[4].

Les parties ont l’obligation de respecter les obligations auxquelles elles s’astreignent lors de la conclusion du bail (I) bien que les possibilités d’aménager ledit bail sont courantes (II).

I- Les obligations des parties au bail à usage professionnel

Tant le preneur (A) que le bailleur (B) ont des obligations imposées par le droit OHADA.

A- Les obligations du preneur

L’une des obligations principales du preneur est de payer le loyer aux termes convenus, dans les mains du bailleur ou de son représentant, par correspondance ou par voie électronique[5]. Le montant est déterminé librement par les parties au bail, dans les limites des dispositions législatives ou règlementaires applicables. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties ou à défaut à l’issue d’une période triennale. Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente peut être saisie par la partie la plus diligente. Le nouveau loyer sera déterminé en tenant compte de la situation des locaux, de leur superficie et état de vétusté ainsi que le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires[6].

    • Point JP : la CCJA a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel qui a révisé le montant du loyer en tenant compte de tous les critères mentionnés ci-dessus mais a aussi tenu compte du fait que les coûts des loyers n’avaient pas connu de révision à la hausse malgré le cout de la vie qui lui ne cessait de s’élever[7].

Le preneur est tenu d’exploiter les locaux loués en bon père de famille, conformément à la destination prévue dans le bail ou à défaut suivant celle présumée d’après les circonstances. Il est tenu aux réparations d’entretien et répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut d’entretien au cours du bail[8]. Le preneur peut adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur qui ne peut s’y opposer que pour des motifs graves.

Le preneur qui se maintient dans les locaux sans accord du bailleur pour une cause que celles présentée ci-dessous, après la fin du bail, doit verser une indemnité d’occupation qui est égale au montant du loyer versé pendant la durée du bail, sans préjudice de dommage éventuels.

    • Point JP : le paiement de l’indemnité d’occupation par le locataire sans droit ni titre continue jusqu’au moment de sa sortie effective des locaux et ce, même si le juge a prononcé le paiement d’une somme arrêtée au jour de la décision de justice[9].

Le bailleur a lui aussi des obligations imposées par la règlementation (B).

B- Les obligations du bailleur

Le bailleur a l’obligation de délivrer et maintenir les locaux en bon état. Cette présomption est remplie lorsque le bail est verbal ou que le preneur n’a pas formulé de réserve lors de la signature du bail. Cependant, une fois le bail conclu, le bailleur ne peut de son seul gré, ni apporter des changements à l’état des locaux donnés à bail, ni à en restreindre l’usage[10]. Il est tenu d’assumer toutes les grosses réparations qui sont nécessaires et urgentes. L’Acte Uniforme considère comme incombant au bailleur la réparation des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards[11]*.

Dans la mesure où le preneur doit supporter les inconvénients des réparations, ce dernier peut demander un ajustement du loyer qui tiendrait compte de la durée et de la gêne occasionnée par les travaux. Si la jouissance du bail est rendue impossible, le preneur peut demander la suspension voire la résolution judiciaire du bail. Si le bailleur refuse d’exécuter les gros travaux, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter pour le compte de son bailleur et en obtenir le remboursement selon les modalités fixées par le juge compétent statuant à bref délai.

Le bailleur est aussi responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, de ses ayants-droit ou de ses préposés. Le contrat de bail survit à la vente des locaux à un nouveau propriétaire ; l’acquéreur est substitué de plein droit dans les obligations du bailleur[12]. Il en est de même lorsque l’une des parties décède : au décès du preneur personne physique, le bail se poursuivra alors avec les conjoints, ascendants ou descendants en ligne directe qui en ont fait la demande au bailleur dans un délai de 3 mois à compter du décès[13].*

En cas de pluralité de demandes, le bailleur peut saisir la juridiction compétente, statuant à bref délai, afin de voir désigner le successeur dans le bail. En l’absence de toute demande dans ce délai de 3 mois, le bail est résilié de plein droit. La dissolution de la personne morale preneuse n’entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Le liquidateur est tenu d’exécuter les obligations du preneur, dans les conditions fixées par les parties. Le bail est résilié de plein droit après une mise en demeure adressée au liquidateur, restée plus de 60 jours sans effet[14].

Les parties ont la latitude d’aménager le contrat de bail à tout moment (II).

II- Les aménagements au bail à usage professionnel

Le bail à usage professionnel peut être renouvelé aux mêmes conditions (A) ou faire l’objet de modifications substantielles (B).

A- Le renouvellement du bail à usage professionnel

Le droit au renouvellement du bail est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail l’activité prévue par celui-ci pendant une durée minimale de 2 ans. Cette disposition est d’ordre public. En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans. En cas de renouvellement pour une durée indéterminée, les parties prévoient la durée du préavis de congé qui ne peut être inférieure à 6 mois.

Si le bail est à durée déterminée, le preneur peut adresser la demande de renouvellement par signification d’huissier de justice ou notification, au plus tard 3 mois avant la fin du bail, à défaut, il sera déchu de son droit au renouvellement. Si le bailleur n’a pas donné de réponse au plus tard un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail[15]. *

    • Point JP : dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail est déchu du droit au renouvellement du bail et ne peut pas demander le paiement d’une indemnité d’éviction[16]

Lorsque le bail est à durée indéterminée, la partie qui souhaite le résilier doit en informer l’autre au moins 6 mois en avance signification d’huissier ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire au moins 6 mois à l’avance. Lorsque la demande de résiliation émane du bailleur, le preneur peut contester son congé, au plus tard à la date d’effet de celui-ci.

    • Point JP : une simple remise de clés au preneur pour la visite des lieux n’établit pas un contrat de bail[17].

Le bailleur peut lui aussi s’opposer au renouvellement du bail : il devra alors verser une indemnité d’éviction qui sera déterminée d’accord parties, ou, à défaut, par la juridiction compétente qui tiendra compte de différents facteurs tels que le montant du chiffre d’affaires, les investissements réalisés par le preneur et la situation géographique du local[18].*

Le bailleur peut éviter de payer l’indemnité d’éviction dans certains cas. Tout d’abord, en démontrant qu’il existe un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant tels que l’inexécution d’une obligation substantielle du bail ou la cession de l’exploitation d’un fonds de commerce. L’acte litigieux doit se poursuivre pendant 2 mois après une mise en demeure par le bailleur enjoignant le preneur de régulariser la situation.

La destruction de l’immeuble afin de le reconstruire constitue une deuxième exception au paiement de l’indemnité d’éviction. Dans cette hypothèse, le bailleur devra justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur peut occuper les lieux jusqu’au début des travaux et il aura un droit de priorité pour obtenir un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente ou s’il n’est pas offert au preneur un nouveau bail, le bailleur devra payer l’indemnité d’éviction[19].*

    • Point JP : le bailleur doit à l’appui de son opposition au droit au renouvellement du bail, présenter les justificatifs objectifs des travaux envisagés sur les lieux loués, pour permettre d’apprécier si les locaux reconstruits offrent au preneur les mêmes conditions d’exploitation que celles qu’il avait dans le premier local. De simples analyses des différents plans ne peuvent présager une incompatibilité entre les locaux à construire et l’activité commerciale du preneur ce qui expose le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction[20].

La troisième exception au principe du paiement de l’indemnité d’éviction est l’hypothèse où le bailleur récupère les locaux d’habitation pour y habiter lui-même, ou loger son conjoint, ses ascendants, descendants, et/ou ceux de son conjoint[21]. La reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque locaux principaux et locaux d’habitation forment un tout indivisible.

    • Point JP : Le bailleur qui rompt unilatéralement le bail à usage professionnel avant l’arrivée du terme qu’il a librement négocié doit payer une indemnité d’éviction au locataire expulsé. Il ne peut bénéficier des cas d’exception prévus à l’article 127 du même Acte car cette disposition s’applique au non renouvellement du bail[22].

Le preneur sans droit au renouvellement pourra se faire rembourser les constructions et aménagements qu’il a réalisés avec l’accord du bailleur. A défaut d’accord, le preneur peut saisir la juridiction compétente.

Le renouvellement du bail n’est pas la seule modification importante que les parties peuvent mettre en place (B).

B- Les modifications au bail initial

Lorsque le preneur change l’activité prévue au contrat, il doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux. En cas de conflit, la partie la plus diligente peut saisir la juridiction compétente[23].

Le preneur peut décider de céder le bail à une tierce partie. Si la cession porte sur la totalité des éléments permettant l’activité des lieux loués, la cession s’impose au bailleur. Si la cession est partielle et ne porte que sur une partie des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession est soumise à l’accord du bailleur.[24] Toute cession doit être signifiée par un huissier de justice ou notification d’établir la réception effective par le destinataire, mentionnant l’identité complète du cessionnaire, son adresse et le cas échéant, son numéro d’immatriculation du RCCM. A défaut de signification ou de notification, la cession est inopposable au bailleur.

    • Point JP : Ne constitue pas une signification de cession de bail au sens des dispositions de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général le fait pour le preneur de faire de simples déclarations selon lesquelles l’activité du cessionnaire était exploitée au vu et au su du bailleur[25].

Lorsque la cession s’impose au bailleur, il aura un mois pour s’opposer à cette cession en invoquant tout motif sérieux ou légitime justifiant son refus devant la juridiction compétente. Le non-paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime. Pendant la durée de la procédure, le cédant reste dans les lieux et demeure tenu aux obligations du bail pendant toute la durée du bail.

Sauf stipulation contraire du bail, toute sous-location partielle ou totale est interdite. Si elle est autorisée cependant, l’acte doit être porté à la connaissance du bailleur par tout moyen laissant trace écrite, sous peine d’inopposabilité[26]. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur à la faculté d’exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal. Le sous-locataire peut aussi demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient du propriétaire[27].*

Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne  de respecter les clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. La demande de résiliation doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses violées par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen. A peine de nullité, la mise en demeure doit mentionner les conditions non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente sera saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Le contrat peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents.

    • Le juge des référés n’a pas compétence pour prononcer la résiliation d’un bail à usage professionnel, encore moins pour prononcer l’expulsion du preneur dudit bail[28]. La juridiction compétente est le juge statuant sur le fond de l’affaire, selon la désignation de chaque Etat partie et a périphrase « à bref délai » renvoie ipso facto à la juridiction présidentielle statuant « en la forme des référés » ou « comme en matière de référé » sans être pour autant juge des référés mais bien en tant que juge du fond, en abrégeant les délais habituels de citation et de recours[29].

La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l’acte introductif d’instance. La résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits[30].*

    • Point JP : le preneur commercial protégé par la procédure de résiliation prévue par l’article 133 de l’Acte uniforme précité est celui qui est en règle vis-à-vis de ses engagements contractuels[31]. Dès lors, par exemple ne peut se prévaloir des dispositions d’ordre public qui conditionnent la recevabilité d’une action en expulsion fondée sur un bail à usage professionnel à une mise en demeure préalable servie par le bailleur au locataire défaillant, que le locataire qui excipe d’un contrat de bail régulièrement rédigé. Autrement, bien qu’ayant un document intitulé contrat de bail, ces locataires sont des occupants sans droit ni titre, auxquels les dispositions de l’Acte Uniforme sur le bail à usage professionnel ne s’appliquent pas[32].

Les dispositions marquées d’une * sont d’ordre public

[1] L’article 69 de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général (AU-DCG) dans sa version originale limitait l’application des dispositions de l’acte aux villes de plus de 5000 habitants. La version de 2010 n’a pas conservé cette limitation.

[2] Article 101 AU-DCG.

[3] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 017/2021, Sasso Aya c/ SCB, 28 Janvier 2021, Troisième ch.

[4] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 085/2022, Ste TPB SA c/ ANDF, 09 Juin 2022, Première Ch.

[5] Article 112 AU-DCG.

[6] Article 117 AU-DCG.

[7] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 161/2021, Ste Espace Medical Saint Paul c/ la CIB28 Octobre 2021, Deuxième ch.

[8] Article 113 AU-DCG.

[9] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 024/2021, Keita H. c/ Ste 911 Security, 18 Février 2021, Première ch.

[10] Article 108 AU-DCG.

[11] Article 107 AU-DCG.

[12] Cf. par exemple Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 055/2020, Lauture R. c/ SCI Dune d’Esterias, 27 Février 2020, Deuxième ch.

[13] Article 111 AU-DCG.

[14] Cette disposition est un ajout de la version modifiée de l’Acte Uniforme.

[15] Article 124 AU-DCG.

[16] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 005/2022, Penda Ponke c/ SCI Jally, 20 Janvier 2022, Deuxième Ch.

[17] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 101/2022, Banque Agricole et Commerciale c/ Restaurant Snack Safia, 09 Juin 2022, Deuxième Ch.

[18] Article 126 AU-DCG.

[19] Article 127 AU-DCG.

[20] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 120/2022, Gabon Autosur SA c/ SCI Paramelle et al., 30 Juin 2022, Troisième ch.

[21] Article 128 AU-DCG.

[22] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 004/2023, Ste Total Marketing Tchad SA c/ Ste La Paix SA, 19 Janvier 2023, Deuxième Ch.

[23] Article 114 AU-DCG.

[24] Cette disposition est une nouveauté dans l’Acte Uniforme. La version originale stipulait que toute cession devait être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par tout autre moyen écrit, à défaut de quoi la cession sera inopposable au bailleur.

[25] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 010/2019, Bouah A. c/ Cisse S., 24 Janvier 2019, Première ch.

[26] Article 121 AU-DCG.

[27] Article 130 AU-DCG.

[28] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 066/2018, Mian c/ SOFICI Finances SA, 29 Mars 2018, Première ch.

[29] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 137/2018, UNACOOPEC CI et al. c/ Dogbo E. 07 Juin 2018, Deuxième ch.

[30] Article 133 AU-DCG.

[31] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 185/2021, SCI La Dune d’Esterias c/ Lauture R.11 Novembre 2021, Première ch.

[32] Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, Arrêt 027/2023, Laha et al. c/ Consorts Noussi  23 Février 2023, Deuxième Ch.